得する！賃貸管理のコツ！
賃貸オーナーさまへ

●まず自分で管理するか決めましょう！

「自分で全てできる」か確認してみましょう、

　◇家賃は自分で管理するのか？
　◇滞納があったら督促も自分でするのか？
　◇水漏れ・故障・事故等あった場合自分で修理等を依頼するのか？
　◇真夜中に電話が来た場合はどうするのか
　◇退去の際の立ち会いや、敷金の返却は自分でするのか？
　◇退室後のリフォームの発注を自分でするのか？

等々、管理をご自身でするのは結構大変なのです。

このような仕事をオーナー様がすると、賃貸経営は不労所得ではなくなって
しまいます。

（管理を不動産会社に任せれば多少管理費は取られますが手間はすごく少なくなります）



●オーナー自身で管理する場合

◇家賃滞納者が出た場合

家賃回収は不動産賃貸で最も大変な仕事の１つです。
順調に払ってくれれば、何もしなくていいのですが滞納が始まりだすと
なかなか、契約者への督促はし辛いものです。

滞納の督促の手順
まずは手紙を送ります。

内容は
○月○○日までお支払い、頂くはずの○月分の入金が確認できません
既にご入金の場合は（オーナー）までご連絡ください
もし　まだご入金してない場合は○○日までにご入金ください。

このような感じの文章で通知するとよいでしょう。
（文の始まりと終わりは各自で作成してください）


期日までに振込みのない場合は

電話での督促をします。
（直接電話するのも勇気が要るものです。）

第一回目は、忘れている可能性や行き違いになっていることも
考えられるので、

『お家賃の入金が確認できないのですけれども、振り込んでは頂けましたか？』

振り込んでなければ、

『いつまでに振り込んでもらえますか？』

日にちを決めてください（１０日以内にしてください）
振込みがない場合は連帯保証人へ連絡してください。
連帯保証人へは今までの状況を話し、何日まで振込みをしてもらえるか
確認してください。
（連帯保証人は連帯ですので契約者と同等です、家賃を請求しても問題はありません）


連帯保証人へ連絡しても難しい場合は、不動産会社、司法書士、弁護士等に
ご相談ください。

玄関への張り紙やカギ交換等は後日もめる事が多いため
やらないほうが良いでしょう。


◇水漏れ・故障・事故等あった場合

水漏れ・故障・事故緊急でない場合

いける時間であれば出来るだけ物件へ早急に行ってください。
早く行くことで入居者は安心しますし現場を見ることにより
どの程度の工事になるかの判断も出来ます。

状況を確認後、各種業者へ連絡し、入居者には
工事業者から連絡させることを伝えます。
（入居者の連絡先も確認しておきましょう）


水漏れ・故障・事故緊急の場合

　即、業者に連絡し即現場に向かってもらいます。
入居者に業者が向かうことを伝え、オーナー様も現地に向かいます。
業者に来てもらっているため、業者には出張料等を払うことになるでしょう

工事完了後は業者と入居者連絡し問題がないかを確認してください。


オーナー様が遠方で現地へいけない場合

即、業者に連絡し現場に向かってもらいます。
状況を業者に確認してもらい工事代金聞きを工事してもらいます。
（業者の言い値になりますので高額になる場合も有ります）



◇真夜中に電話が来た場合はどうするのか

緊急の場合もありますので出たほうが良いのですが、
出てしまうとその場で対応しなくてはいけなくなる場合
（鍵をなくしたので届けてほしいとか・・・・）
も多いので留守番電話にしておくと良いでしょう。

もし留守番電話に入れてくれたら、出来るだけ早く確認し
必要があれば、関係者に連絡をとりましょう。
（火事、水漏れ、盗難、事件、救急など）


◇退室の立ち会い、敷金の返還

オーナー業として一番難しいのが退室の立会いです

退室の立会いは明るい時間で行いましょう
暗くなってしまうと室内の傷んだところが解らず見落としが出てしまいます。

チェックシートなど作っておき、漏れの無いように注意します。

原状回復費はその場で出せないので後日、リフォーム会社に見積りし
その金額を入居者へ連絡し了承が取れれば敷金からリフォーム代を
差し引きし残りを入居者に振込みます。

※注意点
最近の入居者はインターネットで敷金の扱いや、原状回復の負担割合、
過去の裁判の事例などを調べてきている場合があり、
不当な請求があれば訴えられてしまう場合や、
その場で過去の判例を出されてしまうことがあります。
オーナー様もその様な退室者に負けないように判例や事例の情報を勉強しましょう

東京ではガイドラインが決まっている為、契約時に説明し署名押印してもらっている場合は
そのガイドラインにしたがって清算します、しかし完璧ではないので後は入居者とオーナーの
話し合いとなります。

他の県ではガイドラインがない為、契約書の条文に従い清算します
（入居者に明らかに不利な条文は、契約書に記載があっても無効となる場合があります）


◇退室後のリフォーム

リフォーム価格が頼む会社により差が大きくあり、出来栄えも大きく差があります
高いから出来栄えが良いとは限りません、安いから悪いということでもありません。
残念ながら良い業者選びは難しいのです。
私の経験からだと何社か見積りを取り、明らかに安すぎる業者は施工が悪い事が
多いので気をつけています。


※注意　当HPの情報は各自の責任でご参考にしてください。

当社では管理費０円プランをご用意しております。
通常プランは家賃の督促を当社で行うのですが管理費０プランは
１回の滞納発覚で３回まで督促いたします
詳しくは管理業務費０プランをご覧ください

アットワンへ直接お問合せ頂くこともできます。
お気軽にご連絡ください

メールでのお問い合わせは　info@atone.cc　にお願いします。

有限会社　アットワン　担当　成岡（ナルオカ）

TEL :042-767-2177 FAX :042-767-2178

神奈川県 相模原市　南区 相模大野5-13-7







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